Contrato de compraventa: ¿Qué es y cuáles son sus requisitos?

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Un contrato de compraventa no solo implica un objeto a vender sino también un documento que intenta proteger de posibles fraudes a ambas partes celebrantes. 

Para conocer más sobre este tipo de contratos y cómo funcionan en el mundo inmobiliario, no dejes de leer este artículo. 

¿Qué es un contrato de compraventa?

El contrato de compraventa es un documento de índole legal en el que un individuo pone en venta un inmueble y se compromete a venderlo a otro a cambio de cierta cantidad de dinero. 

Contar con este documento te previene del fraude inmobiliario ya que las partes que celebre el contrato y todos los datos que ello conlleva, estarán especificados y claros en el contrato. 

En un contrato de compraventa se incluyen los datos iniciales como el lugar, fecha  y quienes son las partes que celebran este contrato tanto como la información jurídica y el estado en el que se encuentra el inmueble en venta. 

Por otra parte, se incluye cualquier tipo de declaración que puedan hacer los participantes de ese contrato además de las especificaciones del por qué se realiza. 

Y por último, todas las cláusulas establecidas en relación a las funciones del vendedor (entregar la vivienda) y el comprador (pagar el monto establecido); cuando todos estos datos quedan aclarados no se corren los riesgos de entrar en desacuerdos. 

Ejemplo

Supongamos que un matrimonio recibe la noticia de que van a ser padres y que por lo tanto, la casa que habitan actualmente es muy pequeña para la llegada del nuevo miembro y por ende deciden comprar una nueva casa que se adapte a las nuevas necesidades. 

El paso siguiente será que esta familia encuentre una vivienda que se ajuste al presupuesto que posee y comprarla, es allí que se contactan con el vendedor y le dicen que quieren comprar su casa. 

El vendedor exige al matrimonio el pago de una seña de $100.000 y que a lo largo de los siguientes tres meses deben pagar la cantidad que resta. 

Si la familia acepta, se realiza el contrato de compraventa y estos se comprometen a cumplir con los plazos fijados. 

¿Cuáles son los elementos de un contrato de compraventa?

En un contrato de compraventa hay una lista de elementos que deben incluirse obligatoriamente: 

  • Nombre completo de las partes que llevan a cabo el contrato, estos son el comprador y el vendedor. 

En este punto es importante señalar si es una persona moral o física la que celebra el contrato ya que si es una persona moral, deberán señalarse ciertos aspectos como: datos de cuándo se creó la persona moral, un documento escriturado donde conste el poder de aquel representante que firmará el contrato.  

Si la parte que vende el inmueble es persona moral entonces está obligada a entregarlo así mismo, si es la parte que compra, está obligada a pagar el monto que requiere el vendedor a cambio del inmueble. 

Cuando se trata de personas físicas, debe constar en el documento su nombre completo. 

  • Domicilio de las partes que venderán y comprarán el inmueble: en estos casos también es importante agregar su clave de RFC y su CURP, si son personas físicas. 
  • Título de propiedad del vendedor: es fundamental, antes de celebrar el contrato de compraventa, que se haga un relevamiento de información sobre la veracidad de los datos y la validez del título de propiedad por el cual el vendedor adquirió ese inmueble que desea vender; entre estos datos se encuentra la inscripción del Registro Público de Propiedad. 
  • Informe detallado del inmueble que se está adquiriendo: los datos que se incluyen en el informe son su ubicación, número de registro y descripción del inmueble (dirección en detalle, que coincida con el título de propiedad, medidas del terreno así como las colindancias del mismo). 
  • Cuentas predial y agua: todos los servicios como los impuestos del inmueble y agua deben estar al día en cuanto a sus pagos. 
  • Gravámen o carga: es importante que el comprador sepa de antemano si el inmueble cuenta con algún cargo o gravámen, ya sea una hipoteca o un embargo suspendido, ya que quien adquiera la casa debe responder por cada gravamen que se halle. 
  • El precio del inmueble: el valor por el cual se vende y adquiere el inmueble debe estar determinado mediante una tasación y debe ajustarse al precio del mercado. 

Por otra parte, el pago debe hacerse en numerario, es decir, que se utiliza dinero para hacerlo, salvo que se llegue a un acuerdo entre ambas partes para realizar una parte del pago con el valor de otra cosa.

  • Fecha y forma en la que se llevará a cabo el pago:  en el contrato se debe especificar la fecha en la que se llevará a cabo el pago además de aclarar si el pago se realizará a través de una transferencia bancaria o por medio de efectivo y por otra parte, detallar si se hizo en un solo pago o en cuotas. 

En México el límite de dinero para pagar una compraventa de inmueble se calcula en $600.000 en efectivo por lo que necesariamente si hubiera un resto, la transacción se debe hacer mediante transferencias electrónicas. 

  • Fecha de entrega del bien inmueble: cuando se firma el contrato, se establece una fecha de entrega de inmueble por lo que se considera que esta fecha es cuando comienza la titularidad del comprador. 

Por lo general, la entrega del inmueble se hace en una fecha posterior a la establecida en el contrato, ya que muchas veces el inmueble necesita mantenimiento o alguna reparación. 

  • Forma en que se manifiesta el acuerdo entre las partes:  de acuerdo a la legislación mexicana, para la compra de un inmueble, se necesitan ciertos pasos fundamentales para que el contrato de compraventa se dé de manera correcta: 
  1. Acudir ante el Notario Público: esto se hace en la región en donde se adquiere el inmueble vendido y de esa manera redactar el contrato para que sea firmado por ambas partes. 
  1. Inscribir o registrar: en este paso, se debe registrar en la oficina del Registro Público la escritura del inmueble, en la región en donde este se encuentra porque allí también se hará el traspaso del antiguo propietario al nuevo propietario.  
  1. Vigencia del contrato: la vigencia del contrato es permanente ya que al momento de firmarlo se hace el traspaso de un propietario a otro y de esta manera, el inmueble pasa a formar parte del patrimonio del comprador, inhabilitando al titular anterior a realizar cualquier tipo de transacción con el inmueble.  
  1. Impuestos: antes de comprar el inmueble o al hacerlo se debe tener en cuenta que existe la obligación de pagar el ISR (Impuesto Sobre la Renta) y que está a cargo del vendedor y por otra parte, debe pagarse el Impuesto Sobre Adquisición de Inmueble (ISAI) que está a cargo del comprador.  

¿Cuáles son los tipos de contrato de compraventa?

Los contratos de compraventa varían entre sí dependiendo del acuerdo al que se haya llegado y estos son los tipos que existen: 

  • Con pacto de retracto: este tipo de contrato contempla la posibilidad del vendedor de recuperar aquello que se le ha comprado para lo que, obviamente, deberá devolver la totalidad del dinero. 
  • Compraventa a plazos: el vendedor vende el bien al comprador y éste se compromete a cumplir el pago en los plazos acordados. 
  • Contrato de Arras: el vendedor recibe una seña por parte del comprador así de esta manera, se da un cierre al contrato. 
  • Precio aplazado: en este tipo de contrato, se le permite al comprador adquirir el bien realizando el pago de manera posterior; fecha que se deberá establecer entre ambas partes y de manera anterior a cualquier transacción. 
  • Compraventa común: es cuando el comprador y el vendedor intercambian el dinero por el inmueble. El comprador y vendedor se ponen de acuerdo y se produce el intercambio de la cosa y el dinero.

¿Cuáles son las características de un contrato de compraventa?

  • Oneroso: quiere decir que no es gratuito sino que se debe pagar un monto por él. 
  • Bilateral: ya que se establecen obligaciones para ambas partes, tanto para el vendedor como para el comprador. 
  • La libertad de forma es permitida bajo este tipo de contratos. 
  • Está bajo regulaciones legales. 
  • Aquello que se intenta vender bajo este tipo de contratos no pueden ser servicios ni dinero, solo inmuebles u otro tipo de bienes. 
  • Tanto personas físicas como personas morales pueden ser vendedores como compradores. 

¿Qué características tiene un contrato de compraventa internacional?

a) Implica una transacción de propiedades entre países, los cuales pagan un precio por el bien según se haya convenido antes. 

b) Este tipo de transacciones se realizan bajo procedimientos serios y ordenados. 

c) En él se determinan los participantes y los objetivos que persiguen. 

d) Se regula de manera precisa el bien a vender. 

e) Sigue los lineamientos de la International Comercial Terms (INCOTERMS)