Hipoteca: ¿Qué es y cómo funciona?

Greenwashing: ¿Qué es y para qué sirve?

Existen numerosas formas de acceder a préstamos, ya sea con entidades financieras, bancarias o públicas, aunque por lo general estos no alcanzan valores muy altos. Por ejemplo, si buscas comprar una vivienda, es probable que solo con tu recibo de sueldo no puedas hacerlo. 

Uno de los préstamos más utilizados cuando se buscan grandes cantidades de dinero es la hipoteca. Incluso, cuando se busca una vivienda se puede utilizar ese mismo inmueble que se va a adquirir para poder acceder a este préstamo hipotecario. 

Hablaremos en la siguiente nota sobre qué es la hipoteca, para qué sirve, qué se puede hipotecar, cómo realizar una hipoteca y qué hacer en caso de comprar una vivienda hipotecada.

¿Qué es una Hipoteca y para qué sirven?    

Cuando hablamos de hipoteca, se trata de un contrato a través del cual una persona otorga como garantía un bien, por lo general un inmueble, a otra, persona física o moral, que le otorga un préstamo. La persona que deja el bien como garantía es llamado deudor, y quien a cambio hace el préstamo es llamado acreedor. 

Los contratos de hipoteca son utilizados para recibir préstamos a largo plazo y por grandes montos. En general se eligen debido a que, de otra manera, sería imposible conseguir un préstamo de un valor semejante y con la posibilidad de abonar a largo plazo. 

En el caso del acreedor, es decir quien otorga el préstamo, el hecho de disponer de un bien que garantiza la cancelación de la deuda, reduce los riesgos a la hora de dar el crédito. Ya que, si el deudor no abona lo que debe, el acreedor tiene derecho a solicitar la ejecución del bien para poder cobrar. 

A su vez, la ventaja con la que corre el deudor es que el bien no debe ser entregado durante el contrato de hipoteca. La persona que solicita el préstamo continúa disfrutando del bien, siempre y cuando abone de manera correcta lo adeudado. 

Por otro lado, existe una desventaja que debe ser considerada al momento de requerir o firmar una hipoteca. En países permeables a crisis económicas, debe ser tenido en cuenta el siguiente hecho. En épocas de crisis, puede suceder que el valor del bien puesto en garantía, caiga de tal manera que, llegado el caso de no poder abonar la deuda, tampoco la venta del bien alcance para este fin. 

Ejemplo 

Uno de los ejemplos más frecuentes o de las situaciones más utilizadas para recurrir a una hipoteca, es la compra de un inmueble. En este caso se suele proceder sobre el mismo inmueble adquirido. Esto es, el deudor compra una casa y el préstamo hipotecario se realiza sobre la casa adquirida. 

¿Qué es el derecho real de hipoteca? 

La hipoteca entra en la categoría de derechos reales. Es una garantía real que se constituye sobre un bien que no es entregado al acreedor, pero que da derecho a éste, en el caso de que el deudor no cumpla con la obligación firmada, a cobrar a través del valor del bien, según su preferencia y lo establecido por la ley. 

La hipoteca es antes que nada, un derecho real de realización de valor. Como tal, está investido de una facultad restitutoria que proviene del contrato. De esta manera, al momento de su rúbrica, incluso antes de su inscripción en el Registro Público de la Propiedad, es considerado un derecho real eficaz frente al deudor. 

¿Qué pasa cuando se hipoteca una casa? 

Al momento de hipotecar la propia vivienda, ya sea para recibir un préstamo con otro fin o con el objetivo de comprar esa misma casa, el bien continúa en poder del deudor. Es decir, que de hecho con esa casa no sucede nada diferente a antes de recibir el préstamo. 

Por esto, una de las principales características y ventajas de la hipoteca, es que el bien que se utiliza a modo de garantía, continúa en poder del deudor. Por este motivo se puede adquirir una vivienda a través de una hipoteca y vivir en ella. 

La cuestión se modifica si el deudor deja de cumplir con sus obligaciones, es decir si no abona la deuda. En ese caso la hipoteca indica que el acreedor tiene el expreso derecho de solicitar la venta del bien. El mecanismo para esta ejecución es una subasta pública, ya que no puede realizarse de manera directa. Con el monto recaudado el acreedor podrá cobrar la deuda. El dinero sobrante será para el deudor, a menos que existiesen otros acreedores. 

¿Qué requisitos se necesitan para hipotecar una casa? 

A la hora de solicitar una hipoteca es necesario cubrir una serie de requisitos, además del hecho de poseer un bien para dejar en garantía. En el caso de no cumplir con estos requisitos, el préstamo no será aprobado. Estos son válidos tanto para las instituciones privadas como para las públicas:

  • El solicitante debe tener entre 18 y 64 años.
  • Deben ser comprobables sus ingresos mensuales.
  • Comprobante de residencia actualizado.
  • Poseer un buen historial crediticio. 
  • Que sus estados de cuenta bancarios sean comprobables.
  • Poner a disposición su alta en la Secretaría de Hacienda.

¿Cuánto dinero ofrecen los bancos para hipotecar una casa? 

Las hipotecas no tienen un monto básico ni mínimo de préstamo. Esto varía según la entidad a la que se le solicita el préstamo, el valor del bien puesto en garantía, el historial crediticio del solicitante, entre muchas otras cuestiones. 

Lo que sí podemos afirmar es que, si la evaluación es correcta y el préstamo aprobado, las entidades crediticias, públicas o privadas, suelen otorgar hipotecas por un monto que suele oscilar entre el 50 y el 70% del valor real del bien puesto en garantía. 

¿Qué hacer cuando se va a comprar una casa hipotecada?

En este caso debes tener en cuenta que si una casa va a ser rematada por la deuda en la hipoteca, no se puede comprar de manera directa. Solo es posible hacerlo a través de una subasta pública

Si estás por adquirir una casa que posee deuda hipotecaria, pero no está por ser ejecutada, y vas a hacerlo abonando de contado su valor, es necesario que solicites al propietario la copia de la carta saldo de la hipoteca con el que obtuvo el inmueble. En este documento se detalla la cantidad de dinero que le resta abonar. 

En caso de adquirirla a través de un crédito hipotecario puedes seguir dos caminos. La primera opción es sustituir a quién había solicitado el préstamo, es decir el lugar del deudor. La otra forma es solicitar una nueva hipoteca y con ella cancelar la anterior.